適合的時機就該主動進場!
真正想買房的人,別想著買最便宜的價格,找一個適合的時機進場,買你負擔的起的房子才是真的。
個人聽過很多實例:
有位朋友在7~8年前買了人生第一間房,當初笑他買房的同事們,有些現在仍然和父母同住,名下無房無產!另有些 在外飄泊租屋,看房東的臉色,隨時擔心房屋出售,被強迫搬遷…!
而這位朋友買了人生第一間房子之後,後來陸續買了第二間、第三間房子,雖然常抱怨揹房貸揹得快喘部過氣了,但是撐過了前幾年之後,現在過得很好呢!
以往,房市下跌至買方理想價區約時3年,現在【低利率】時代就需要9年,反觀 自己的人生有幾個9年可以等?
我不否認近期房價走勢仍不明朗,但是真的會跌到一折?
我想~是不可能的! 若市場價格已低於行情,相信不久就會有一堆有遠見的人進場撿便宜了!
任誰都無法放任六折、七折的房價在眼前溜過~而再日後後悔!
適合的時機就該主動進場!
真正想買房的人,別想著買最便宜的價格,找一個適合的時機進場,買你負擔的起的房子才是真的。
房市不是很冷嗎?一個關鍵原因,賣方還可以再撐3年不降價
商業周刊 撰文者紅色子房 2015-12-09
讀者提問:
子房老師,我一直在等銀行升息,等市場這些餘屋的賣方受到壓力,可能就有機會便宜買到房子。但等了好久市場似乎都沒有太大降價動靜,也還沒看到1990年房地產不景氣時,許多建商關門倒店、不良資產一大堆的情況。請問為什麼呢?
子房觀點:
對於明年的房價預測,我提出九個影響房價的主要趨勢,簡稱「子房九箭」, 包含第「總體經濟成長箭」、「房地合一課稅箭」、「房貸利率變動箭」、「法拍市場競爭箭」、「租金收益報酬箭」、「總統國會選舉箭」、「總量供需變化 箭」、「資金外移投資箭」、「預期跌價心理箭」。這些箭圖其中有部份仍支撐房價往上,最受矚目就是「房貸利率變動箭」,我認為會持續低利率一段時間,而低 利率也會持續帶來熱錢。
回顧五大銀行之平均房貸利率,從1996年11月的8.69%,到了2003年已跌破3%,之後都在2字頭盤旋,2009年金融海嘯後直接跌破1字頭,都在1.62%~1.91%盤旋。
所以,如果現在的租金收益有達到2%以上,高於銀行融資的1.9%,從融資觀點已經是「正槓桿」,在有租金收益的前提下,如果只還息不還本,每年現金流仍為正,房地產價格的確有支撐的力道。
那麼大家會關注的就是,低利率時代什麼時候會結束?這得先從美國QE說起,美國歷經從2008年的QE1,2010年的QE2,2013年的QE3,美國10年公債利率一直維持低檔,眼看QE3在2015年要結束,美國10年公債利率又跌到2%以下。
雖然美國QE結束,但近年歐洲QE又興起,歐盟政府債券利率持續下跌,面對歐洲不斷印鈔票,促使各國利率持續探底,甚至有些國家已經出現負利率的情況。(也就是說,你把錢存在銀行,你還要給銀行利息來保管你的錢)
目前歐美各國都在拼經濟,所以主要國家央行都採低利率鼓勵投資來促進經濟復甦。台灣與這些歐美國家在經濟上有許多連動關係,所以央行利率大體會跟著美國走。如果短期看來歐美這些政府公債殖利率都在低檔盤旋,央行自然沒有大幅升息的理由。
回到房地產觀察,為什麼電視媒體大家喊跌喊得那麼勤,實際上許多賣方卻沒有太多降價壓力,「低利率」是一個主因。簡單地說,如果在以往房市反轉時期,「6%」的利息壓力只能讓賣方撐一年,那麼如今「2%」的利息壓力反而能夠讓賣方撐三年。
這也是為什麼有人說這次的房市循環,會呈現「胖U型」房價盤整;利率越低,跌幅越緩。你說央行今年9月降息半碼是不是代表打房結束?其實央行受國際經濟牽制影響,也是不得已的呀!
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