買賣房產貸款常見名詞&如何選擇最適合自己的房貸方案? 


買賣房產,金錢、貸款扮演重要的角色,幾個貸款相關常見名詞,報你知。

1. 首購:「首次購屋」指名下沒有房子,第一次買屋。

2.頭期款:購買總價-貸款金額=頭期款。

3.貸款成數:貸款金額÷購買總價=貸款成數。

4.自備款:買屋簽約時須準備好的款項。

5.寬限期:寬限期間內可以只付利息,不用還本金。寬限期後,仍須本金加上利息一併攤還。

6.貸款綁約:貸款人如果提早還款,銀行會收取違約金;一般房貸都有綁約期限。

7.聯合徵信中心:查詢個人有無票據往來、信用卡、各種貸款、受信額度...等不良紀錄的地方。

8.對保:銀行與借款人、保證人本人簽訂借款或保證契約的程序。

9.本金平均攤還法:每期償還固定的本金。貸款初期,因未償還的本金較多、利息也較多,因此還款金額也較多;隨著未償還的本金總額日漸變少,利息也會慢慢減少,每期還款金額也會慢慢變少。適合手邊有現金較多的民眾,或每月收入遠大於支出者。

10.本息平均攤還法:每期償還固定的金額。貸款初期,還款金額多用於償還利息,剩餘才用於償還本金;貸款末期,還款金額則變成多償還本金,剩餘才是償還利息。適合固定薪水的上班族,同時也是目前常見的還款方式。(地產中心/綜合報導)

原文:蘋果即時http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/property/20170311/1072785/

 


 

 如何選擇最適合自己的房貸方案

房貸條件包含了貸款成數(貸款金額)、利息、寬限期、貸款年限,如何選擇最適合自己的房貸方案,甚至結合儲蓄、保險等其他理財工具,為自己省下利息並增加保障,真的是一門大學問。

以下步驟將協助你挑選最適合自己的房貸方案:

  • Step1 設定自己適合的利率:
    由於利息條件直接影響購屋成本,因此,申請前多比較各銀行的利率是絕對必要的,因為差一碼(0.25%) 的利息,長期下來也是相當可觀喔!
  • 依照「利率是否浮動」的標準,可分為以下三種房貸方案:
房貸類型  說明
指數型房貸 指數型房貸利率=定儲利率+加碼利率。利率隨著市場利率變動而機動調整,雖然當利率調升時,此一指標利率也會隨之上揚,但由於加碼利率明確,使得利率定價公平而透明。如果採用指數型房貸,可以選擇季調,由於升息時間會比月調慢,可以達到省息的效果。
適合:有規律薪水的上班族 
固定型房貸 利率固定,不受利率上漲、下跌的影響。一般而言,固定型房貸一開始的利息通常較指數型房貸高,但因利率固定不變,在目前央行升息不斷的情形下,可避免升息風險。由於每月繳款金額固定,每月支出不會因為利率波動而臨時更動,可以妥善安排家庭財務分配,確保家庭生活品質。
適合:預算有限且準備長期還款的首購族、雙薪家庭和預期未來利率可能走升的人
組合型房貸 結合固定與機動利率,可自由搭配金額比重。其中固定利率的部分完全不受市場利率波動影響,在利率上揚時,固定利率的部分可以鎖住利息負擔,若利率反向走跌,機動式利率的部分則可反映市場利率走勢,讓客戶有效掌握雙重優勢。
適合:想省息又想規避升息風險的人


除了「利率是否浮動」外,依照「利率結構」,還可分為以下幾種房貸方案:

房貸類型  說明
一段式房貸 貸款期間的利率均用相同計算方式計息,通常搭配「指數型房貸」使用,在20-30年的貸款期限內,均以定儲利率加上固定百分比的利率。一段式利率通常在每個月支付的貸款金額差異不大,僅隨市場利率微幅波動,前兩年的利率雖較高,但長期來看利息較優惠。
適合:貸款初期付款輕鬆及還款能力佳的
三段式利率 將還款期間分做二或三段,採取不同的利率計息。如果是二段式,第一段通常為前2年,第二段為為第3年起。如果是三段式,第一段通常為前6個月,第二段為第724個月,第三段則為第3年起。通常二三段式的利率結構,前2年利率通常低於一段式利率,但第3年起利通常會支付較高的本息負擔。
適合:希望前兩年利息負擔較輕的
利率遞減型房貸 一種依據顧客繳息情形提供利率回饋的房貸產品。房貸利率依指數型房貸計息,若顧客每月按時繳息,利率即享有減碼優惠
適合:雙薪家庭者、有固定還款來源者,或是對利率敏感度較高的上班族或避險族等
  • Step2 選擇自己適合的方案:
    房貸產品越來越多元化,除了傳統的房屋買賣價金貸款外,有些銀行推出的房貸方案結合了理財、儲蓄、保險等工具,增加貸款靈活的運用,加速房貸清償時間、減少利息支出。
  • 以下為各種常見貸款方案,可視自己的需求進一步詢問銀行喔!
房貸類型  說明

理財型房貸
(循環動用型房貸)

一般房貸還款後的本金部分不能再動用,而理財型房貸的還款本金(包括每月攤還之本金及提前部分還款之本金)會轉換為循環額度,雖利率較一般房貸略高,但可隨時動用、隨借隨還按日計息,不動用不計息,活化不動產,擁有更多資金運用的彈性
適合:有理財規劃、短期投資、房屋修繕及備用金需求者,或者中小型企業人士
抵利型房貸 以存款來折抵房貸本金,以減少利息支出,達到降低每月攤還金額或縮短還款年限的效果。如果臨時面臨資金需求,還是可以動用該筆存款
適合:有存款,但希望保留資金運用彈性,不想提前還款,但希望降低房貸負擔者
保險型房貸 與保險結合的房貸產品,保費通常較一般定期壽險為低,一般分為「遞減型」與「平準型」兩種,遞減型是依據房貸的還款金額,讓保額逐步遞減,平準型則是在保障期間內都維持相同保額。其優點在於,若承貸戶意外身故,則等同於房貸金額的保險理賠金,可優先償還房貸,避免不動產因無法按時繳交本息,房子遭法拍的風險。一旦理賠金償還房貸款後的餘額,還可給付給受益人,讓生活更有保障。若消費者提前償還房貸,也可選擇繼續享有保障或依相關條款退保領取解約金。
適合:身為家中經濟主要來源者

保證保險型房貸

當房貸核貸金額不敷需求時,利用「額外投保」的方式,增加貸款金額。房貸戶可透過保險取得不足的金額,而銀行業者也可透過保證保險,將風險轉嫁給保險公司
適合:自備款不足或信用條件不足者
  • Step3 規畫房貸年限 & 決定房貸還款方式:
    一般房屋貸款年限分為20年(較常見)或30年,至於一般房貸還款方式,則可分為以下兩種:
    • 本息平均攤還:
      在利率不變的條件下,每月攤還本金與利息的總合固定,對於還款預算較易掌握。適合固定薪水、每月預算固定的上班族,是目前市面上較常見的還款方式。
    • 本金平均攤還:
      每月攤還之本金固定,但每月償付之利息則逐月遞減,由於期初還款金額較多,因此可節省較多的利息支出。適合手邊有現金較多的民眾或每月收入遠大於支出者。

首次購屋者為避免剛買屋造成負擔過大,可以向銀行申請寬限期1-2年,也就是說這1-2年間只要交利息,不需攤還本金。雖然可降低購屋初期的壓力,但也必須衡量自己寬限期後每月本利攤還的負擔是否過大喔!每月繳交金額可以透過【簡易貸款試算】試算。
 

  • Step4 選擇銀行:
    瞭解了上述關於利息與各類房貸工具後,接下來就要挑選銀行了!為了方便買方針對各銀行的房貸方案進行比較,小編將【銀行優惠房貸】、【壽險優惠房貸】整理於房貸試算工具中。挑選房貸銀行以服務熱忱、重視行員專業訓練、替客戶著想的優質銀行為先。此外,提醒你,各家銀行的房貸方案雖有差異,但實際核貸的內容還是依個人條件與房屋鑑價而定喔!建議可與2-3家銀行房貸業務詢問、討論,再依各業務提供的內容多方比較再做決定喔!
     
  • Step5 善用政府優惠方案減輕利息壓力:
    除了銀行的房貸外,為了協助國民購屋,政府不定期也會提供優惠房貸方案。如果你符合青年首購條件或中低收入、弱勢家庭,不妨多善用政府優惠方案,減輕利息壓力。申辦房貸前可參考【政府優惠房貸】內容。
     

藉由以上五個步驟,就能逐項評估選擇最適合自己的房貸方案。此外,由於未來利率波動的可能性較大,提醒你,在申請貸款時,務必考量自身的還款能力,尤其是首購族,最好遵守「335原則」:準備3成自備款,每月房貸支出不超過家庭總收入的3分之1,房屋總價不超過家庭年收入的5倍,不但輕鬆成家,也能讓資金運用更充裕。如果貸款後,資金週轉真的出現問題,也不要輕易違約,最好趕快去跟銀行協調,例如延長還款期限,以減輕每月繳款負擔,避免房貸繳不出來、房屋被法拍的風險喔!

原文:https://www.house123.com.tw/knowledge/article/27

 


 

理債型房貸

以不動產為擔保品,整合承貸戶信用卡或現金卡等高利率負債的貸款方案。簡單的說,就是以利率相對較低的房貸款項,償還利率較高的負債,是一種「整合負債」型的房貸產品。

轉貸

指本來的貸款在 A 銀行,但因利率太高或想增加貸款等原因,而將原本的貸款轉至 B 銀行。轉貸大多可以降低利率。

增貸

原本有一筆貸款 (大多為房貸),繳款一陣子後,想要再多貸些錢出來使用,或是房子增值幅度大,比原來購屋、辦房貸時高出許多,想將增值的部分透過貸款多貸些錢出來使用,稱為增貸。增貸的金額與未還款的金額相加原則上不超過銀行鑑價。例如:房子經由銀行鑑價後可貸 300 萬,目前房貸本金僅剩下 200 萬,則可再跟銀行增貸 100 萬,詳細可貸額度需洽各銀行。

信用貸款

簡稱「信貸」,依個人收入/信用/負債狀況為依據來作風險考量,借款人不需要提供任何擔保品就可以申請。由於無須擔保品,因此利率較一般抵押貸款高,額度亦依貸款人的信用與收入條件而異。

保單借款

拿保單跟銀行借錢。又稱保單質押貸款,指保單所有者以保單作抵押,向保險公司取得貸款。

跟會

通常是選擇每月的固定時間,在固定地點標會籌集會款。第一期 (首會) 會款是由各會腳繳納當月會費 (例:含會首 11 人,每人 10000 元) 給會首,會首可得到全數會款 (例:10 人 x 10000元) 運用 (無標金或利息負擔),並不須經過競標程序。第二期以後,競標決定會款由誰取得,有意得標者可將願負擔的利息金額 (稱為標金,例:1000 元) 寫在紙上參加競標,標金最高的人得標,其他尚未得標的會腳,有義務在一定期限內將會金(例:活會 9 人 x 9000 元 + 死會 1 人 x 10000 元) 繳交會首,再由會首負責將會款集結交給得標者。(未得標者稱活會,可進行競標;已得標者之後都稱為死會,不能進行競標。)

民間借貸

民間借貸泛指除了銀行金融機構外,所能夠借貸到的金額款項單位,皆稱為民間借款,所涵蓋的範圍非常廣,政府法律規定民間借款的年息不能夠超過 20%,如果有超收的部份則另稱為「地下錢莊」。

汽車貸款

分為「原車融資」及「銀行汽車貸款」二種。「原車融資」是拿自己沒有貸款的車子向融資公司或銀行貸款,普遍使用在週轉資金。「銀行汽車貸款」是買車時使用,車主付一筆頭期款,銀行幫你繳納剩餘金額,再按月還款,類似購屋時使用的房貸。

二胎

二胎房貸簡單來說,就是一間房屋申請兩次貸款,當房屋貸款戶無法正常繳款時,二胎房貸承辦銀行的債權清償,只能排在第一順位的銀行之後,後者稱為 (二胎) 銀行必須承擔較高的風險。

三胎

一間房屋申請三次貸款,承辦三胎房貸的銀行順位排在二胎之後,因為對承辦的銀行風險更高,相對的利率也會更高。

原文:不動產小秘書

延伸閱讀:  稅務、貸款、產權登記等相關買賣房產貸款常見名詞解釋

 

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